被政府停止招生辦學六七年的東南電子學校
  法治周末記者 任東傑
  發自江蘇沭陽
  “我們學校建築面積近9000平方米,而縣政府征收只給700多萬元補償,一平方米才合800多元,這點錢不要說在同地段買商品房了,就是自己建房也不夠,還不到建設成本的一半。”
  位於江蘇沭陽縣城的民辦東南電子中等專業學校(以下簡稱電子學校)的董事長岳增貴向法治周末記者如此反映。
  岳增貴介紹說,近年來,隨著縣城建設的發展,學校所在的地塊成了縣城的中心,地價不斷升值,縣政府便以學校建設風格落後、各項配套設施較差、對周邊居民生活質量的提高帶來了一定影響為藉口,將學校強行征收拆除,然後以1億多元把地賣給了房地產開發商。
  岳增貴對記者說:“縣政府一平方米才給我們800多元的征收補償費,遠遠低於學校周邊四五千元的房價,也遠遠低於同地段類似情況的學校、醫院的征收補償標準,這讓我和學校的其他股東不能接受。”
  為了維護自己的合法權益,電子學校將沭陽縣政府起訴到宿遷市中級法院。然而,宿遷中院在沒有給電子學校出具任何文字性手續的情況下,一紙內部函件,將案件轉給了沭陽縣法院審理。
  建成5年被納入“舊城區”改造
  占地40來畝的東南電子學校位於縣城的黃金地段,周邊道路寬敞,交通便利,生活方便,醫院、賓館、飯店、超市等設施齊全,還有多個高檔居民區。
  岳增貴向記者介紹說,十多年前學校剛建時,這裡還屬於遠離縣城的農村,周圍一片莊稼地,沒有什麼生活設施,也沒有什麼單位,學校門前的一條磚渣路只有兩三米寬,坑窪不平。
  據岳增貴介紹,早在2003年,為了落實時任江蘇省委領導的指示,為昆山等地區電子企業輸送熟練勞動力,沭陽縣委領導親自招商引資,於是,岳增貴等人便投資設立了民辦的電子學校。至2007年,學校在籍生達5000餘人,學校獲得了各級政府教育機構的表彰,沭陽縣委縣政府領導經常領人前來參觀考察學習。正當學校發展駛入快車道之時,2008年,學校所在的地塊被縣政府看中,要搞商業開發,拿出來掛牌出讓,學校被縣拆遷辦叫停招生。不知何故,這次掛牌成交後流產了,2010年、2011年,又被兩次掛牌、兩次摘牌。但直到現在,5年了,學校一直面臨拆遷狀態,無法辦學,致使學校遭受巨大損失。
  “縣政府要求我們騰退學校土地,又只給我們830多萬元的補償費用,我們覺得極不合理,又不合法,因為拆遷包括近9000平方米房屋和室內配套、裝飾裝修及其他附屬物。所以我們堅決不同意騰退學校。”岳增貴對記者說。
  沭陽縣政府2013年2月22日針對電子學校作出的《房屋征收補償決定書》顯示:縣政府對電子學校的房屋實施貨幣補償,補償金額包括房屋補償費7591234元,室內配套、裝飾裝修及附屬物補償費738557元,搬家費64225.12元,臨時安置補助費289013.04元等合計8683029.16元。
  岳增貴對記者說,計算下來,一平方米建築物的補償費才合800來塊錢,在沭陽縣城,這點錢別說買商品房,就連蓋房子本錢都不夠,現在一平方米的建房成本都要一千七八百元。
  記者從一位不願讓透露姓名的人士處獲悉,與電子學校一路之隔的民辦沭陽縣技工學校,2012年被征收時,政府採用了“拆一還一”的就地安置商住房的辦法。
  5月23日,記者在該地塊開發商的售樓處看到,該地塊的商品房,售價在4000多到5000多元不等。售樓處大廳里一位工作人員向記者介紹說,開發商當時給了技工學校51套房子作為補償,後來又從技工學校回購了48套。
  還有一家與東南電子學校同區域、同條件的民辦眼科醫院,在被征收時也是採用的“拆一還一”的就地安置商品房辦法。
  “不患寡而患不均。”岳增貴對記者說,這讓他們覺得政府的補償沒有一點公平可言。
  記者從沭陽國土局2011年6月10日發佈的《沭陽縣國有建設用地使用權掛牌交易成交公告》中瞭解到,東南電子學校的地塊被江蘇吉安置業有限公司以10010萬元競得。
  2011年5月3日沭陽縣政府辦公室整理出的關於2011年4月29日有縣政府領導和縣南部新城區規劃建設指揮部、沭城鎮、縣政府辦、監察局、國土局、審計局、縣法院、規劃辦、拆管辦等單位負責人參加的對擬掛牌地塊集體研究的會辦記錄顯示,東南電子學校所在的地塊,規劃用途為住宅、商業。
  中標單位的一位負責人向記者介紹說,該地塊規劃的是34層的高層住宅,地上建築面積有12萬平方米、地下有3萬平方米,還有門面房1.5萬平方米。
  這位中標單位的負責人還告訴記者,1億多元的土地出讓金交給政府3年了,光銀行利息損失就有3000多萬,但到現在地也沒有拿到手,他們也很無奈。
  房地產評估公司被指違法評估
  記者從前述沭陽縣政府辦公室整理出的集體會辦記錄中還瞭解到,東南電子學校所在地塊曾於2010年1月26日掛牌,有客商以4500萬元摘牌,後摘牌人被取消競得資格。當時,縣拆管辦提供該宗地拆遷安置補償費用為2746.98萬元。
  一年多後,到了2011年6月份,該宗地塊出讓價升了1倍多,達到10010萬元,為何補償費用不見提高反而大大降低了呢?
  縣政府的征收補償決定書顯示,縣政府決定補償費用800多萬元,根據的是江蘇博文房地產土地造價咨詢評估有限公司(以下簡稱博文評估公司)作出的房屋征收與補償價值評估報告。
  2012年4月27日,沭陽縣住建局委托博文評估公司對東南電子學校的所有被征收房屋進行價值評估。
  博文評估公司依據《房地產估價規範(GB/T50291-1999)》的技術標準,參照2011年的《沭陽縣國有土地上房屋征收評估技術細則(試行)》,採用成本法,在第二天作出的評估報告顯示,東南電子學校被征收房屋的價值被評估為6947911元,土地使用權價值被評估為643323元,室內裝飾、裝修及其他附屬設施價值被評估為738557元,三項合計為8329791元。
  博文評估公司的評估報告出來半年後,縣征收辦於2012年11月6日送達岳增貴。
  “我們拿到評估報告後,發現這個評估報告嚴重違法。”岳增貴對記者說。
  首先,評估報告依據的是已經過期的技術標準。《房地產估價規範(GB/T50291-1999)》中規定,拆遷估價依據的是《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制定的實施細則等,而2001年的《城市房屋拆遷管理條例》已經被2011年國務院制定的《國有土地上房屋征收與補償條例》所明文規定廢止。所以,博文評估公司依據《房地產估價規範(GB/T50291-1999)》作為技術標準顯然違法。
  其次,博文評估公司使用的評估方法存在錯誤。住建部法規司《〈國有土地上房屋征收與補償條例〉釋義》明確,對被征收房屋採用“貨幣補償”方式的,“以市場評估價為標準”。東南電子學校的被征收房屋的補償方式被縣政府確定為貨幣補償,而博文評估公司卻採用成本法評估。
  第三,每平方米800元的補償標準,遠低於市場價。《國有土地上房屋征收與補償條例》規定:“對被征收房屋價值的補償,不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”住建部法規司對此的釋義是,確立不低於類似房地產的市場價格的制度,可以使被征收人用所得補償在市場上能夠買到區位、面積、用途、建築結構等方面相當的房屋,是條例針對被征收人的保護性條款。“把每平方米評估為800元,不要說市場價,與成本價也相差甚遠。”
  第四,博文評估公司超資質、超委托範圍評估。博文評估公司除了對被征收房屋價值進行評估外,還對東南電子學校院內的樹木、水井、機床、開水爐、廣告牌等不在其評估資質範圍內的資產進行了評估,同時,這些資產也不在沭陽縣住建局的委托評估範圍內。
  帶著岳增貴提出的博文評估公司評估中存在的諸多問題,記者趕到南京找到博文評估公司。公司的工作人員對記者說,公司負責人和評估師到外地出差去了,她無法與他們取得聯繫。
  狀告縣政府案件被移交當地法院
  記者從沭陽縣政府2014年1月份提交給法院的行政答辯狀中瞭解到,沭陽縣政府之所以征收電子學校房屋,將其土地進行掛牌拍賣開發房地產的原因,一是認為該校由於建設相對較長,所建樓房因受當時建築條件的限制,樓房各方面的抗風險能力較弱,建設風格相對落後,各項配套設施較差,已與周邊的環境形成了鮮明的對比,對周邊居民生活質量的提高帶來了一定的影響,因而該處已屬於基礎設施落後的“舊城區”改造範疇,屬於為了公共利益而實施的征收;二是認為該校所在的位置和地塊早已於2003年納入到城市遠期規劃中,因而對其房屋實施的征收是依政府原有的規劃在實施。
  然而,岳增貴對記者說,學校2003年開建時,周邊還是一片農田,沒有什麼單位和基礎設施,在2005年縣住建局還批准學校擴建,怎麼到了2008年,只5年時間,學校所在的位置就成了“舊城區”?事實上,沭陽縣政府沒有任何證據證明學校樓房抗風險能力較弱、建設風格相對落後和配套設施較差,也沒有文件認定學校屬於“舊城區”改造範疇。
  沭陽縣政府將電子學校所在地塊以1億元賣給了開發商,卻只想給電子學校補償800萬元。對此,岳增貴認為,沭陽縣政府既不是為了公共利益,也不是為了舊城區改建,純粹屬於商業行為,這是典型與民爭利。
  因不服縣政府作出的《房屋征收補償決定》,電子學校於2003年4月向省政府申請行政覆議。
  據電子學校的代理人朱大網律師介紹,2003年6月6日,省政府法制辦主持的覆議中,沭陽縣政府、縣住建局、縣征收辦以及博文評估公司的人都參加了,當時省政府法制辦的人要求他們解釋兩個問題,一是搞商業開發怎麼屬於公共利益?二是2010年時補償2700多萬元,而到了2013年變成了800多萬元,這麼大的差距是怎麼回事?當時他們無法解釋。
  朱大網還告訴記者,省政府法制辦的工作人員曾經限令沭陽縣政府在2013年12月20日之前把問題協商解決,如果不能解決,就要撤銷縣政府的補償決定,到了12月19日上午,沭陽縣政府征收辦的一位領導表示同意以2746.98萬元為基數適當浮動的補償方案,然而,到了下午,征收辦的另一位領導又突然表示不同意了。
  2013年12月31日,省政府作出決定,維持沭陽縣政府作出的《房屋征收補償決定》。
  5月26日,記者趕到南京,想找江蘇省政府法制辦的人員瞭解核實相關情況。在省政府大門口傳達室,一位工作人員在給省政府法制辦行政覆議處一位處長電話聯繫了後轉告記者,這位處長拒絕接受記者採訪。
  岳增貴對記者說,他們堅持認為沭陽縣政府作出的《房屋征收補償決定》是違法的,應予撤銷,於是,一紙訴狀又將沭陽縣政府起訴到了宿遷市中級法院,但沒有想到,宿遷中院受理後卻又將案件移送給了沭陽縣法院審理,並且沒有向電子學校出具書面裁定或通知。
  5月23日,宿遷中院立案庭一位負責人在接受記者採訪時解釋說,立案庭的工作人員當時確實受理了電子學校的起訴,但他發現,按照江蘇省高院的文件規定,關於征收決定的案件由中級法院審理,而關於征收補償決定的案件應該由沭陽縣法院審理,於是,他讓人把案件移交給了沭陽縣法院。
  “有法律不執行,偏偏依據沒有法律效力的省高級法院的文件,這不是明顯的有法不依嗎?”岳增貴認為,按照行政訴訟法和《最高人民法院關於行政案件管轄若干問題的規定》以及最高人民法院關於認真貫徹執行《關於行政案件管轄若干問題的規定》的相關規定,這個案件應該由宿遷中院審理,宿遷中院將案件移交沭陽縣法院,並且不給電子學校出具書面裁定或通知,明顯違法。
  2014年4月4日,沭陽縣法院作出一審判決,駁回電子學校要求撤銷沭陽縣政府作出的《房屋征收補償決定》的訴訟請求。電子學校不服,向宿遷中院提起上訴。
  5月24日,在沭陽縣政府辦公室,秘書科一位工作人員聽聞記者想採訪有關縣領導,便讓記者聯繫縣委宣傳部。而接待記者的縣委宣傳部一位副部長則對記者說,有關縣領導都不在沭陽。
  5月29日,沭陽縣委宣傳部領導和該縣住建局副局長兼房屋征收辦公室主任尚俊利趕到北京,向記者說明有關情況,在記者當面提出十多個問題後,他們表示將儘快予以回覆,直到記者發稿時,也沒有收到回覆。
  6月10日,記者再次致電尚俊利,他說材料已經整好,“過幾天到北京彙報”。
  當日,岳增貴告訴記者,學校已經將問題實名舉報到了江蘇省有關部門。
  事件進展如何,本報將繼續關註。
(原題:縣裡賣地1億元 補償學校800萬 江蘇沭陽一所民辦學校遭遇如此拆遷補償)
 
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